Investissement locatif : comment se lancer sans risque

1 – Loi Pinel : ce qui change en 2021

Il n’est pas trop tard pour réaliser un investissement immobilier locatif dans le neuf. Le gouvernement a finalement prolongé de trois ans le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. Cette loi permet aux ménages d’acquérir des logements neufs dans les grandes villes et leur périphérie, dans des zones dites « tendues », avec une réduction d’impôt avantageuse à la clé. La loi Pinel offre encore jusqu’en 2022 une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée d’engagement locatif du propriétaire (6, 9 ou 12 ans). Mais attention : une diminution des taux de réduction fiscale est prévue à compter de 2023. Autre changement depuis le 1er janvier dernier : la réduction d’impôt Pinel est recentrée sur l’investissement locatif en habitat collectif. Les maisons individuelles ne sont donc plus éligibles au dispositif. La loi Pinel ne vous convient pas ? Un comptable peut vous aider à décrypter les autres dispositifs fiscaux pour trouver celui qui vous convient le mieux.

2 – L’importance de l’emplacement

Premier critère pour s’assurer des revenus locatifs confortables : bien prendre en compte l’emplacement du logement, et en premier lieu la commune d’implantation. Avant d’acheter, vérifiez que l’environnement soit suffisamment attractif et dynamique, notamment pour de jeunes couples avec enfants : proximité des commerces, des crèches et des écoles, présence d’espaces verts, de transports en commun…Pour vous constituer un patrimoine immobilier solide, assurez-vous aussi que les logements actuels ont un faible taux de vacance et que la ville possède une bonne évolution démographique. Surtout, n’hésitez pas à vous rendre sur place pour interroger les habitants et comprendre si l’environnement correspond au profil du locataire que vous ciblez.

3 – Vérifier le loyer mensuel moyen dans la zone du bien

Restez vigilants : dans certaines villes, les plafonds maximum de loyers Pinel sont plus élevés que les loyers mensuels moyens effectivement pratiqués. Le risque, c’est que les remboursements de votre crédit immobilier soient trop élevés par rapport au loyer versé par les locataires, ce qui impactera la rentabilité de vos revenus fonciers. Avant d’investir, pensez à interroger des gestionnaires locaux pour calculer votre rentabilité à partir du loyer mensuel réel : cela vous permettra de vérifier l’intérêt de l’opération. Sachez enfin que les plafonds Pinel dépendent de la zone du logement, et qu’ils sont réévalués chaque année.

Vous ne vous sentez pas capable de gérer votre investissement locatif ? Vous pouvez déléguer la gestion locative à des professionnels. Moyennant environ 8% du loyer, vous serez libéré de toute contrainte administrative.

Chiffre clé : L’investissement locatif a représenté 26,5 % des achats immobiliers en 2020, selon une étude du Crédit Foncier.