Avantages et pièges de la location meublée en tant que propriétaire

1 – Grands principes de la location meublé

Au-delà d’un placement immobilier stratégique, la location meublée est peu contraignante contractuellement, fiscalement avantageuse, et donne accès à des loyers perçus supérieurs. La location meublée comporte cependant des spécificités à avoir en tête, et des règles à respecter avant de vous lancer.

Il existe deux statuts de loueur en meublé : Loueur en Meublé Professionnel (LMP), ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Pour être qualifié de LMP, il faut que des conditions soient réunies, pour être éligible à deux types d’exonération fiscale des revenus locatifs :

– Celle des plus-values immobilières au bout de 5 ans d’activité (dans la limite de 90 000€),

– Et celle de l’ISF, les logements meublés relevant des biens professionnels.

Si les conditions ne sont pas remplies, le statut de LMNP s’applique, comme pour la majorité des bailleurs en meublé.

Des normes prévalent pour que votre location soit considérée comme meublée, à la différence d’un logement vide. Les règles ont été fixées dans le cadre d’un décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui comprend une liste précise d’éléments devant être inclus dans le local loué à usage de résidence principale. Si un ou plusieurs venait à manquer le logement serait requalifié en local loué vide.

Un logement meublé peut avoir différentes visées desquelles découlent des caractéristiques concernant la législation en matière de bail meublé et d’impôt :

– La résidence principale et la location meublée,

– La location meublée à titre touristique,

– Le logement meublé et la résidence secondaire.

2 – Avantages de la location meublée

Posséder un bien immobilier est une solution d’investissement apportant une vraie sérénité en qualité de propriétaire-bailleur. 

– Une demande forte : la location de ce type de bien rencontre toujours un vif succès. Entre les étudiants et les salariés en situation de mobilité, la demande ne tarit pas. D’ailleurs, les locataires disposant de tout le nécessaire sur place, peu de logistique entre deux occupants est à gérer pour vous propriétaire. Sinon, par principe de précaution, en exigeant un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyers demandé au début du bail, vous pourrez faire face aux aléas potentiels.

– Une fiscalité adoucie : les revenus provenant de biens meublés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers traditionnels (soumis à la Tranche Marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux de 17,2%). Car, ils relèvent du régime d’imposition des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC). Ainsi, cette typologie de revenus vient amortir votre bien, et vous permet un abattement. Vous pouvez déduire cette charge de vos revenus, et bénéficier d’une fiscalité adoucie. D’autre part, si vous revendez votre bien, c’est la fiscalité sur les plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. Soit un cumul d’atouts : l’amortissement réservé aux professionnels en cours d’exploitation auquel s’ajoute la fiscalité à la revente.

– Une rentabilité correcte : vous percevez en général des revenus plus importants quand vous louez meublé plutôt qu’en location vide : entre +10% et +20% suivant les localisations. Par contre, ce gain peut être amoindri à cause des charges liées au meublé : mobilier à renouveler, … En ce sens, le risque de loyers impayés est faible, puisque le bail est plus court. Même si ce risque reste présent, la période sur laquelle il peut durer, est raccourcie.

3 – Inconvénients du statut de propriétaire-bailleur 

Des inconvénients sont présents pour les deux parties prenantes au bail meublé, avec le locataire qui en subit le plus dans ce type de bail.

– Les modalités du bail peu flexibles : côté propriétaire, vous êtes soumis à des restrictions. En premier lieu, vous devez proposer un bail d’une durée d’à minima 1 an. Si votre locataire est étudiant, vous ne pouvez établir un bail inférieur à 9 mois. Ces obligations restent très relatives sachant que la durée minimale de bail qui vous est imposée reste relativement courte, en comparaison à celle pour une location vide. Autre règle à observer, vous devez notifier à votre locataire tout changement des conditions du bail avec un préavis de 3 mois avant son expiration.

– L’instabilité du locataire : une location meublée induit un changement de locataire plus fréquent que dans un logement vide. Cette période de vacance (en moyenne d’un an) induit non seulement des temps de latence entre deux locataires qui impactent le rendement locatif, mais aussi des démarches administratives : pour s’occuper de la recherche de locataire, des préavis et des états des lieux, … Vous pouvez déléguer ce travail de gestion locative et ses formalités à une agence immobilière, avec un coût lié qui est à mettre dans la balance.

– La nature de l’investissement : étant donné qu’il est spécifique puisque meublé, avant achat, vous devez vous assurez qu’il existe bien une demande pour ce type de location avec meubles dans la ville où se situe le bien convoité. En outre, un investissement de départ supplémentaire pour l’équiper et répondre aux normes est nécessaire. Rajoutez quelques milliers d’euros – comme ceux hébergés sur votre livret d’épargne – en plus du prix d’acquisition du bien et des frais de notaire.

Certes, la location meublée comporte des points négatifs, et vous devez bien étudier le rendement net du bien avant de prendre une décision.

En revanche, ce type d’investissement demeure l’un des plus rentables aujourd’hui sur le marché. Il est en plus tout à fait envisageable de revenir en location vide après quelques temps, si finalement le choix du mode meublé ne répond pas à vos attentes.

Le chiffre clé : Un loyer 10 à 30 % plus élevé pour une location meublée que pour un logement vide, c’est ce que vous pouvez demander en tant que bailleur.